自有住房的税金｜取得、持有、转让的基础知识

房子的税，“买入、持有、转让”各不相同

开始考虑买房时，目光往往只盯着房价和房贷利率。但真正可能压垮家庭预算的，常常是价格表上没有的“税金”。麻烦之处在于，不动产的税并不是一个整体的大税种。实际上，取得房产的那一刻、持有期间、转让给他人的阶段，会在不同的时间点、向不同的机构缴纳完全不同的税。名称相似容易混淆，但性质相差很大。

大致梳理一下：取得时是“一次性”的税（不动产取得税、登记许可税、印花税等），持有时是“每年持续”的税（固定资产税、都市计划税），转让时是“有收益才缴”的税（对转让所得的课税），共有这三副面孔。只要在脑中把这三个阶段分开，面对报价单上一排难懂的税名就不会再发懵，“何时、为何、向谁缴纳”也会一目了然。

本文不会深入税率、扣除额这类“数字本身”，因为数字会随税制修订频繁变化。取而代之的是，尽量中立地描绘出每种税各有什么性质、容易在哪里栽跟头这张不易过时的思路地图。具体的税额和手续，请务必到国税厅、地方政府确认最新信息，并咨询税理士或税务署。本文仅为一般性信息，并不构成针对个人情况的税务判断。

明明是一次购买，付款却分成好几次

买房时的税，在签约、登记、取得之后等场景中，会在这一连串的购买过程里多次出现。正如后面各节所列，时间和窗口都各不相同。即使知道总额，如果不清楚何时、向哪里缴纳，每次都会手忙脚乱。

金额较大的购物，即使规模变小，形态也是一样的：下单时付主体费用，到货时付安装或配送费，之后还有登记或施工费，再加上旧物回收。每一项都有说明，但很少被汇总在一张纸上给你看，所以脑子里容易变成“买了＝付完了”。

建议在下单之前，先“把这次购物中钱会流动的场景全部写出来”。一共几次、每个场景多少钱、哪些是之后才来。写出来之后，原本在比较的两个候选方案，优先顺序有时会颠倒。总额相同，支出的次数和时间不同，对家庭预算的冲击也不同（→ 连安装和搬入都要考虑的购物）。

取得时的税发生在“签约、登记、取得”三个场景

购买时的税并不是一次性打包而来，而是在每个手续环节以不同的名称出现。按顺序看下去，就能明白每种税为何出现在那里。

① 签订合同时 ─ 印花税

不动产买卖合同，以及借房贷时的金钱消费借贷合同，都要缴纳印花税。这是针对合同这种“文书”征收的税，合同金额越大，负担也越高。电子合同有时无需贴印花，这一领域近几年规则有所变化，请记住纸质合同和电子合同的结论可能不同。

② 把名义变成自己的时候 ─ 登记许可税

把买到的不动产在法律上确定为“自己的”，就是登记，这时要缴纳的是登记许可税（登録免許税）。土地的所有权转移登记、建筑物的所有权保存登记、办房贷时的抵押权设定登记，一次购买也会产生多项登记。很多人委托司法书士办理登记，因此登记许可税会与司法书士报酬一并收取。报价单上多半汇总为“登记费用”，税与报酬的界限不易看清，确认明细会让你心里更踏实。

③ 针对取得不动产本身 ─ 不动产取得税

不动产取得税是在购买后过一段时间，由都道府县寄来缴税通知。这是个陷阱：它不包含在交房时的各项费用中，典型情形是入住约半年后，在你“快要忘记”的时候找上门。不少人会慌张地说“我还以为已经付完了”。住宅有减轻制度，满足一定条件负担可能大幅下降，但这同样不是自动适用，有时以申报为前提。

④ 建筑物部分有消费税，但土地免税

意外鲜为人知的是，土地不征消费税。消费税是针对“被消费的物品和服务”征收的，而土地不会被消费，因此免税。另一方面，新建的建筑物部分，以及由作为经营者的房地产公司出售的建筑物，要征消费税。从个人手中购买二手住宅时，建筑物也可能不征消费税，这要看卖方是谁。

持有时的固定资产税，“只要住着就没有尽头”

取得时的税只缴一次，但持有时的税性质完全不同。固定资产税是对截至1月1日拥有该不动产的人，每年持续征收。租房时这部分由房东承担，所以没什么感觉，但一旦成为自有住房，它就变成了只要自己住下去就要一直缴纳的固定开支。

在城市的市街化区域等地，固定资产税上还会加征都市计划税。两者合计的金额，每年5～6月前后以缴税通知书的形式寄到，一般可一次缴清或分4期缴纳。金额并非由购买价格决定，而是由地方政府自行核定的固定资产评估额这一基准决定。它通常设定得比市场成交价低，并且每3年重新评估一次，这也是一个特点。

要知道新房“税较低的期间”结束后，税额会上升

新建住宅在一定期间内，建筑物部分的固定资产税会减轻。问题在于，减轻期一结束，税额就会猛然上涨。如果以“新房时的固定资产税就是常态”来安排家庭预算，几年后看到通知书会大吃一惊。反过来，建筑物越旧评估额越低，所以从长远看，建筑物部分的税会逐渐下降，也就是有两种力量同时在起作用。

是否属于“住宅用地”，土地税差别很大

土地的固定资产税有优待供人居住的土地（住宅用地）的制度。正因如此要注意：拆掉旧房变成空地后，这项优待会被取消，土地的固定资产税会大幅上涨。继承空房后“先拆了变成空地”，结果第二年税负骤增而不知所措的咨询并不少见。保留还是拆除建筑物，需要把税的因素也一并考虑。

购买当年的税额并不会一直不变

关于自有住房的税，容易被忽视的是误以为取得当年的负担会原样逐年持续。作为固定资产税基础的固定资产评估额，原则上每三年重新评估一次。房屋会反映随年数而来的折旧而趋于下降，但设有下限，并不会无限下降。土地则受地价走势和负担调整机制影响，即使评估下降的年份，税额也未必同样下降，这一点需要注意。

另一个会改变税额的因素，是有期限的减轻措施。对新建住宅房屋的减额，适用年数有限，过了该期间，从次一年度起就恢复为原本的税额。入住几年后觉得“突然涨了”的情形，多数并非加税，而是减轻措施到期了。增建、设置储物间或车库、大规模改建，也可能改变课税对象或评估。

此外，住宅用地的特例以“上面建有住宅”为前提。因重建或拆除而在赋课基准日仍为空地的状态时，土地的处理方式可能发生变化。住得越久，房屋状态与税之间的关联就越紧密。

转让时的税，“只有产生收益时才缴”

第三副面孔，是转让不动产时的税。首先要把握的是：并不是转让本身要缴税，而是只有产生收益（转让所得）时才征税。收益大致是从“收到的金额”中扣除“当初取得所花的费用”和“转让时的费用”后的余额，相减之后如果不是正数，就不属于这项税的课税对象。即使把住了很久的家转让出去，只要低于当初的取得费，多数情况下并不会产生对转让所得的课税。

处理方式会因所有的“期间”而不同

转让所得的税，一大特点是依持有该不动产多长时间而区别处理。一般来说，持有期间越长，税的处理就越倾向于较轻。这个“期间”的计算有独特规则，可能与从购买日起的简单日历计算有出入，所以在临近分界点的时候，不要自行判断，确认一下更稳妥。

对于自己住过的家，有减轻负担的特例

转让自己居住过的自有住房时，有时会有减轻转让所得负担的特例。例如在一定收益范围内可不计入课税对象的制度，或是照顾换房需求的制度等。不过，这些特例有细致的适用条件，原则上必须办理确定申报才能享受。不要想当然地认为“住过的房子当然会减轻”，需要把条件和手续一并确认。

减轻措施和特例，大原则是“你不说就不会给”

自有住房在各个阶段分布着减轻税负的制度：取得时的税的减轻、新建住宅的固定资产税减轻、使用房贷时从所得税中扣除、转让时的特例。若能妥善利用，总体负担会有相当大的变化。但这里有一个最重要的前提。

这些多数都不会自动适用。必须做出申报或申请这种“自己去争取的动作”，才能享受。尤其是房贷相关的扣除，典型情况是入住的第一年不办确定申报就不会开始，错过的话就会漏掉本来可以享受的减轻。“公司年末调整应该能搞定吧”而放着不管，忘记首年申报，就是最典型的栽跟头方式。

还有一件麻烦的事：条件和金额常因税制修订而变化。“几年前父母买房时是这样”，对现在的自己往往并不适用。网上文章里的数字，写下时虽然正确，也很快就会过时。如果打算利用，在购买或转让之前，查阅国税厅、地方政府等公共机构的最新信息，必要时咨询税理士，归根结底才是最快的捷径。

单独名义还是共有，是否两代同住——家庭形态不同，税的表现也不同

即使是同一价位的住宅，以谁的名义、怎样购买，税的处理也会不同。梳理一下有代表性的模式，会成为判断的依据。

一个人买的情况

选择小户型时，请注意建筑面积的要求。登记许可税的减轻和房贷扣除设有建筑面积的下限，公寓是按登记簿上的内法面积来判定的。它比销售资料上写的壁芯面积小，所以如果卡着要求的底线去选，可能会达不到。

夫妻或亲子共有的情况

持分原则上应与实际出资的比例一致。如果一方出得多却按均等持分登记，差额可能被视为赠与。房贷扣除也会依各自的借款和持分来确定。

接受资金援助的情况、建成两代住宅的情况

父母为购房提供资金援助，有免税制度，但都要申报后才能使用。两代住宅是否做区分登记，会影响住宅用地特例的判定和各项要件。兼作店铺或办公室的住宅，按居住部分的比例来处理。

把缴税时间按时间顺序排一排

不动产的税让人觉得复杂的最大原因，是缴纳时间零零散散。如果能在同一时间一起来就好懂了，但实际上因手续进度和政府部门的安排，会隔着出人意料的间隔而来。按时间顺序排出来，就能看出什么时候该准备钱了。

1. 签约、交房时印花税在签约时缴纳。登记许可税在登记时与司法书士费用一并缴纳。建筑物的消费税包含在买卖价款中。税和各项费用会在这一时刻集中支出。
2. 入住数个月后不动产取得税的缴税通知，会在你“快忘记”的时候由都道府县寄来。它不在交房时的结算之内，所以要另外预留，这点很关键。
3. 入住次年的确定申报想享受房贷扣除的话，第一年要自己办确定申报。错过这里，扣除就不会开始。即使是上班族，仅首年原则上也需要申报。
4. 每年5～6月前后固定资产税、都市计划税的缴税通知寄到。多数情况下可选择一次缴清或分4期缴纳，只要持续持有，就每年重复。
5. 将来转让的那一年如果产生收益（转让所得），在次年的确定申报中结算。要用特例也以申报为前提。取得时的合同和收据，这时会作为取得费的证据发挥作用。

这样排下来，就能看出节奏：“刚买之后”和“次年的申报”是两个高峰，之后“每年的固定资产税”会一直持续。尤其容易被忽视的，是半年后的不动产取得税和次年的确定申报。一开始就把这两件事记进日历，就能大大减少措手不及。

1月1日与年末——交房日产生影响的两个节点

购房时间由生活情况决定，但从税的角度，有两个节点值得留意。

第一个是赋课基准日。固定资产税和都市计划税，是对当年1月1日时登记簿等记载的所有人，将一整年的税一并征收。年中交房时，虽然有按日计算结算的惯例，但那只是当事人之间的约定，纳税义务人并不会因此改变。而且，起算日定为1月1日还是4月1日，结算金额会不同，所以最好确认合同里是怎么写的。

第二个是年末。房贷扣除自入住的那一年起适用，扣除额依该年年末的贷款余额计算。临近12月底入住，首年的扣除额容易偏小，但扣除开始的年份会提前。哪种更有利取决于贷款条件，如果能选择交房时间，请金融机构做个试算会更便于判断。

光看税是不够的——同时支出的钱，以及要备齐的文件

取得时需要的不只是税。委托登记的司法书士的报酬、中介手续费、火灾保险和地震保险、团体信用人寿保险、搬家费、公寓还有管理费和修缮公积金的开始缴纳等，都集中在交房前后。此外还有向卖方支付的固定资产税结算款，税与非税的支付混在一起。如果不一并估算，只准备了税的钱就会不够。

文件也提前备齐，手续才不会卡住。尤其是为享受登记许可税减轻所需的住宅用房屋证明书，要在市区町村办理，并在登记之前交给司法书士。二手住宅方面，表明建造年份和抗震性的资料，有时会成为判断减轻的依据。

另外，仅凭税的得失来决定名义如何分配，也不值得推荐。持分与还款的实际情况挂钩，事后想更正的话，会牵涉到别的税。

实际上常见的“税的坑”

最后，把不动产的税中人们容易踩的具体陷阱，连同原因一起梳理。每一个都属于“只要知道就能避免”的类型。

• 只准备了刚好等于房价的预算 → 取得时的税和各项费用是另外一笔。要另外备好房价的百分之几到一成左右。
• 被半年后的不动产取得税弄得手忙脚乱 → 它不包含在交房结算里。一开始就预计入住后会收到通知。
• 以为新房时的固定资产税会一直持续 → 减轻期结束后税额会上升。以几年后会上涨为前提来安排家庭预算。
• 变成空地后土地的税暴涨 → 拆掉旧房可能会失去住宅用地的优待。拆之前先确认对税的影响。
• 忘记了房贷扣除的首年申报 → 入住次年的确定申报是起点。即使是上班族，首年也要自己申报。
• 找不到证明取得费的文件 → 转让时的计算会吃亏。购买时的合同和收据要一直保管。
• 凭过时的网上信息做了判断 → 税制会随修订而变。请查阅国税厅、地方政府的最新信息。
• 轻信了“税金会退回”的游说 → 对打着节税旗号的投资、合同邀约要慎重。不要当场签约，先向专家确认。

忘了用减轻措施、对通知内容不满意——事后还能做的事

税务手续方面，知道发现错误时能做什么，就能从容应对。

1. 忘记申报不动产取得税的减轻在许多地方政府，减轻以申报为前提。即使收到缴税通知书后才发现，只要在期限内，有时也可以办理减额或退还手续。请带着能证明符合要件的资料，到房产所在地的都道府县税事务所咨询。
2. 忘记了房贷扣除的首年申报首年需要确定申报。即使忘了申报，也有可以在一定期间内追溯办理、申请退税的申报制度。第二年起可通过年末调整处理。
3. 对固定资产税的内容有疑问在课税明细书上确认建筑面积和住宅用地的区分。对评估额不服时，有制度可以自收到缴税通知书之日起一定期间内，向固定资产评估审查委员会申请审查。

与转让相关的特例，也并不是满足要件就能适用，主要是申报之后才被认可。即使最终没有税额，有些情形也需要申报本身。期限和表格因地方政府、税务署而异，想到的话尽早咨询，归根结底是最快的办法。

“评估额”和“课税标准额”为什么不同

缴税通知书和课税明细书上排着不熟悉的词。明白意思之后，就能看懂自己的税额是怎么构成的。

在转让时，从收入金额中减去取得费和转让费用后的余额就是转让所得。建筑物的取得费要反映随使用期间产生的折旧，所以并不是购买时的原金额。取得费不明时，也有使用收入金额一定比例的方法，但如果合同还留着，通常认为用合同证明的做法更有利。所有期间是长期还是短期，是按转让当年1月1日时判定的，这一点也容易与日历上的感觉有出入。

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