내 집에 붙는 세금｜취득·보유·양도의 기본

집에 붙는 세금은 '사고, 갖고, 넘길 때'마다 다릅니다

주택 구입을 생각하기 시작하면 물건 가격과 주택담보대출 금리에만 눈이 갑니다. 하지만 실제로 가계를 압박할 수 있는 것은 가격표에 나오지 않는 '세금' 쪽인 경우가 많습니다. 까다로운 점은 부동산 세금이 하나의 큰 세금으로 묶여 있지 않다는 것입니다. 실제로는 집을 취득하는 순간, 보유하고 있는 동안, 다른 사람에게 넘기는 단계마다 전혀 다른 세금이 다른 시기에 다른 관청으로 발생합니다. 이름이 비슷해서 헷갈리기 쉽지만 성격은 상당히 다릅니다.

대략 정리하면 취득할 때는 '한 번뿐'인 세금(부동산취득세·등록면허세·인지세 등), 보유할 때는 '해마다 계속'되는 세금(고정자산세·도시계획세), 양도할 때는 '이익이 났을 때만' 내는 세금(양도소득에 대한 과세)이라는 세 가지 얼굴이 있습니다. 이 세 단계를 머릿속에서 나누어 두기만 해도 견적서에 늘어선 어려운 세금 이름에 당황하지 않게 되고, '언제, 무엇을 위해, 누구에게 내는지'가 이해됩니다.

이 글은 세율이나 공제액 같은 '숫자 자체'에는 깊이 들어가지 않습니다. 숫자는 세제 개정으로 자주 바뀌기 때문입니다. 대신 각 세금이 어떤 성격을 지니고 어디에서 걸려 넘어지기 쉬운지라는 잘 변하지 않는 생각의 지도를 가능한 한 중립적으로 그려 봅니다. 구체적인 세액과 절차는 반드시 국세청·지자체의 최신 정보를 확인하고 세무사나 세무서에 상담하십시오. 이 글은 일반적인 정보 제공이며 개별적인 세무 판단을 제시하는 것이 아닙니다.

하나의 구매인데 지불은 여러 번으로 나뉘어 옵니다

집을 살 때의 세금은 계약 단계, 등기 단계, 취득 후 단계 등 이어진 하나의 구매 안에서 여러 번 얼굴을 내밉니다. 뒤의 절에서 늘어놓은 것처럼 오는 시기도 창구도 제각각입니다. 총액을 알고 있어도 언제 어디에 내는지 파악하지 못하면 그때마다 허둥대게 됩니다.

금액이 큰 구매는 규모가 작아져도 같은 모양입니다. 주문할 때 본체 대금, 도착했을 때 설치나 배송비, 나중에 등록이나 공사 비용, 거기에 낡은 물건의 회수까지. 각각은 안내되지만 한 장의 종이에 모아서 보여 주는 경우는 드물기 때문에 머릿속에서는 '샀다＝지불이 끝났다'가 되기 쉽습니다.

주문하기 전에 '이 구매에서 돈이 움직이는 장면을 전부 적어 보는 것'을 권합니다. 몇 번인지, 장면마다 얼마인지, 어느 것이 나중에 오는지. 적어 보면 비교하던 두 후보의 순위가 뒤바뀌기도 합니다. 총액이 같아도 나가는 횟수와 시기가 다르면 가계에 닿는 충격이 달라집니다(→ 설치와 반입까지 포함해 생각하는 구매).

취득 시의 세금은 '계약·등기·취득'의 세 장면에서 발생합니다

살 때의 세금은 한꺼번에 오는 것이 아니라 절차 단계마다 다른 이름으로 얼굴을 내밉니다. 순서대로 살펴보면 왜 그 세금이 거기에 있는지 보입니다.

① 계약서를 작성할 때 ─ 인지세

부동산 매매계약서나 주택담보대출을 받을 때의 금전소비대차계약서에는 인지세가 붙습니다. 계약서라는 '문서'에 부과되는 세금으로, 계약 금액이 클수록 부담도 커지는 구조입니다. 전자계약이면 인지가 필요 없는 경우도 있으며, 최근 몇 년 사이 취급이 바뀐 영역이므로 종이냐 전자냐에 따라 결론이 다르다는 점을 기억해 두면 좋습니다.

② 명의를 내 것으로 할 때 ─ 등록면허세

산 부동산을 법적으로 '내 것'으로 확정하는 것이 등기이고, 여기서 드는 세금이 등록면허세(登録免許税)입니다. 토지 소유권이전등기, 건물 소유권보존등기, 주택담보대출을 받을 때의 저당권설정등기 등 한 번의 구입에도 여러 등기가 발생합니다. 많은 사람이 법무사(司法書士)에게 등기를 의뢰하므로 등록면허세는 법무사 보수와 함께 청구됩니다. 견적서에 '등기 비용'으로 뭉뚱그려진 경우가 많아 세금과 보수의 경계가 잘 보이지 않으므로, 내역을 확인해 두면 납득이 다릅니다.

③ 부동산을 취득한 것 자체에 ─ 부동산취득세

부동산취득세는 구입하고 한참 지난 뒤에 도도부현(都道府県)에서 납세 통지가 옵니다. 여기가 함정으로, 인도 시의 제반 비용에는 포함되어 있지 않아 입주하고 반년쯤 지나 '잊고 있을 때' 찾아오는 것이 전형적입니다. '이제 지불은 끝났다고 생각했는데'라며 당황하는 사람이 적지 않습니다. 주택에는 경감 제도가 있어 일정 조건을 충족하면 부담이 크게 줄기도 하지만, 이것도 자동이 아니라 신고가 전제인 경우가 있습니다.

④ 건물 부분에는 소비세, 그러나 토지는 비과세

의외로 알려지지 않은 것이 토지에는 소비세가 붙지 않는다는 점입니다. 소비세는 '소비되는 물건·서비스'에 붙는 세금인데, 토지는 소비되지 않는다는 생각에서 비과세입니다. 반면 신축 건물 부분이나 사업자인 부동산 회사가 파는 건물에는 소비세가 붙습니다. 중고 주택을 개인에게서 살 때는 건물에도 소비세가 붙지 않는 경우가 있어, 이 부분은 판매자가 누구냐에 따라 달라집니다.

보유 시의 고정자산세는 '살고 있는 한 끝나지 않습니다'

취득 시의 세금은 한 번뿐이지만 보유 시의 세금은 성격이 전혀 다릅니다. 고정자산세는 1월 1일 시점에 그 부동산을 소유한 사람에게 해마다 계속 부과됩니다. 월세로 살 때는 집주인이 부담하는 부분이라 의식하지 않지만, 내 집이 되는 순간 내가 계속 사는 한 언제까지나 내야 하는 고정비로 바뀝니다.

도시의 시가화구역 등에서는 고정자산세에 도시계획세가 더해지기도 합니다. 둘을 합친 금액이 매년 5~6월경 납세 통지서로 도착하며, 일시불 또는 연 4회 분할로 내는 것이 일반적입니다. 금액은 구입한 가격이 아니라 고정자산세 평가액이라는, 지자체가 독자적으로 산정하는 기준으로 정해집니다. 시장에서 거래되는 가격보다 낮게 설정되는 경우가 많고, 3년에 한 번 평가 교체로 재검토된다는 점도 특징입니다.

신축의 '세금이 싼 기간'이 끝나면 오른다는 것을 알아 둡니다

신축 주택에는 일정 기간 건물 부분의 고정자산세가 가벼워지는 제도가 있습니다. 문제는 그 경감 기간이 끝나자마자 세액이 껑충 뛴다는 점입니다. '신축 때의 고정자산세가 당연하다'고 생각하며 가계를 짜면 몇 년 뒤 통지서를 보고 놀라게 됩니다. 반대로 건물은 낡을수록 평가액이 내려가기 때문에 길게 보면 건물분 세금은 서서히 줄어든다는, 두 가지 힘이 작용합니다.

'주택용지'인지 아닌지에 따라 토지 세금이 크게 달라집니다

토지의 고정자산세에는 사람이 사는 토지(주택용지)를 우대하는 제도가 있습니다. 그래서 주의할 점은 낡은 집을 철거해 공터로 만들면 이 우대가 빠져 토지의 고정자산세가 크게 오른다는 것입니다. 빈집을 상속받은 뒤 '일단 허물어서 공터로'라고 했다가 이듬해 세금 부담이 단번에 무거워져 당황했다는 상담은 드물지 않습니다. 건물을 남길지 허물지는 세금 측면까지 포함해서 생각해야 합니다.

구입한 해의 세액이 계속 이어지는 것은 아닙니다

내 집의 세금에서 의외로 간과되는 것이 취득한 해의 부담이 그대로 매년 이어진다고 믿어 버리는 것입니다. 고정자산세의 기초가 되는 고정자산세 평가액은 원칙적으로 3년마다 평가 교체가 이루어집니다. 가옥은 경과 연수에 따른 감가가 반영되어 내려가는 경향이 있지만 하한이 정해져 있어 끝없이 내려가지는 않습니다. 토지는 지가의 움직임과 부담 조정 제도가 작용하므로 평가가 내려간 해에도 세액이 똑같이 내려간다고는 할 수 없다는 점에 주의가 필요합니다.

세액을 움직이는 또 하나는 기간이 정해진 경감입니다. 신축 주택 가옥에 대한 감액은 적용 연수가 한정되어 있어 그 기간이 지나면 다음 연도부터 본래의 세액으로 돌아갑니다. 입주 몇 년 뒤 '갑자기 올랐다'고 느끼는 경우의 대부분은 인상이 아니라 경감이 끝났기 때문입니다. 증축이나 창고·차고 설치, 대규모 개수로 과세 대상이나 평가가 바뀌는 경우도 있습니다.

또한 주택용지 특례는 '주택이 서 있을 것'이 전제입니다. 재건축이나 철거로 공터 상태에서 부과기일을 맞으면 토지의 취급이 바뀔 수 있습니다. 오래 살수록 집의 상태와 세금의 관계는 연동됩니다.

넘길 때의 세금은 '이익이 났을 때만'입니다

세 번째 얼굴이 부동산을 넘길 때의 세금입니다. 여기서 먼저 알아 둘 점은 넘긴 것 자체에 세금이 붙는 것이 아니라 이익(양도소득)이 났을 때만 붙는다는 것입니다. 이익이란 대략 '받은 금액'에서 '원래 취득에 든 비용'과 '넘길 때의 비용'을 뺀 것이며, 빼서 플러스가 되지 않으면 이 세금의 대상이 되지 않습니다. 오래 산 우리 집을 넘기더라도 당초 취득비를 밑돈다면 양도소득에 대한 과세가 생기지 않는 경우가 많습니다.

소유했던 '기간'에 따라 취급이 달라집니다

양도소득세는 그 부동산을 얼마 동안 소유했는지에 따라 취급이 나뉘는 것이 큰 특징입니다. 일반적으로 소유 기간이 길수록 세금 취급이 가벼워지는 방향으로 설계되어 있습니다. 이 '기간'을 세는 방법에는 독특한 규칙이 있어 산 날부터의 단순한 달력 계산과 어긋나는 경우가 있으므로, 경계에 가까운 시기에는 스스로 판단하지 말고 확인하는 편이 안전합니다.

살던 우리 집에는 부담을 덜어 주는 특례가 있습니다

직접 거주하던 내 집을 넘기는 경우에는 양도소득의 부담을 덜어 주는 특례가 마련되어 있기도 합니다. 일정한 이익까지는 과세 대상에서 제외할 수 있는 제도나 주거 이전을 배려한 제도 등입니다. 다만 이러한 특례는 세부 적용 조건이 있고 확정신고를 해야 비로소 받을 수 있는 것이 원칙입니다. '살던 집이니 당연히 가벼워진다'고 믿지 말고 조건과 절차를 함께 확인해야 합니다.

경감·특례는 '가만히 있으면 주지 않는다'가 대원칙입니다

내 집에는 각 단계에서 세금 부담을 덜어 주는 제도가 흩어져 있습니다. 취득 시의 세금 경감, 신축 주택의 고정자산세 경감, 주택담보대출을 이용한 경우의 소득세 공제, 양도 시의 특례. 이를 제대로 활용하면 전체 부담이 꽤 달라집니다. 하지만 여기에 가장 중요한 전제가 있습니다.

이 중 많은 것은 자동으로 적용되지 않습니다. 신고나 신청이라는 '스스로 받으러 가는 행동'을 해야 비로소 받을 수 있습니다. 특히 주택담보대출 관련 공제는 입주한 첫해에 확정신고를 하지 않으면 시작되지 않는 것이 전형적이며, 이를 놓치면 본래 받을 수 있었던 경감을 놓치게 됩니다. '회사 연말정산으로 어떻게 되겠지'라며 방치하고 첫해 신고를 잊는 것이 대표적으로 걸려 넘어지는 방식입니다.

또 하나 까다로운 것은 조건이나 금액이 세제 개정으로 자주 바뀐다는 점입니다. '몇 년 전 부모님이 집을 샀을 때는 이랬다'가 지금의 나에게는 해당되지 않는 것이 흔합니다. 인터넷 기사의 숫자도 쓰인 시점에는 맞더라도 금방 낡습니다. 이용을 생각한다면 구입이나 양도 전에 국세청·지자체 같은 공공기관의 최신 정보를 확인하고, 필요하면 세무사에게 상담하는 것이 결국 가장 빠른 길입니다.

단독 명의냐 공동이냐, 2세대 주택이냐――가족의 형태에 따라 세금이 달라집니다

같은 가격대의 주택이라도 누구 명의로 어떻게 사느냐에 따라 세금 취급이 나뉩니다. 대표적인 패턴을 정리해 두면 판단의 재료가 됩니다.

혼자 사는 경우

소형 주택을 고를 때는 바닥 면적 요건에 주의하십시오. 등록면허세의 경감이나 주택담보대출 공제에는 바닥 면적의 하한이 있으며, 아파트에서는 등기부상의 내법 면적으로 판정됩니다. 판매 자료에 실린 벽심 면적보다 작아지므로 요건 아슬아슬하게 노리면 미치지 못할 수 있습니다.

부부나 부모 자식이 공유하는 경우

지분은 실제로 낸 돈의 비율에 맞추는 것이 원칙입니다. 한쪽이 더 많이 부담했는데 지분을 균등하게 하면 차액이 증여로 간주될 수 있습니다. 주택담보대출 공제도 각자의 대출과 지분에 따른 형태가 됩니다.

자금 지원을 받는 경우·2세대로 하는 경우

부모로부터의 주택 취득 자금 지원에는 비과세 제도가 있지만, 모두 신고해야 비로소 쓸 수 있는 것입니다. 2세대 주택은 구분등기로 하느냐에 따라 주택용지 특례의 판정이나 각종 요건이 달라집니다. 점포나 사무실을 겸하는 집은 거주용 부분의 비율로 취급이 정해집니다.

지불 시기를 시간 순으로 늘어놓아 봅니다

부동산 세금이 복잡하게 느껴지는 가장 큰 이유는 내는 시기가 제각각이기 때문입니다. 같은 시기에 한꺼번에 와 주면 알기 쉬울 텐데, 실제로는 절차 진행이나 관청의 사정으로 뜻밖의 간격을 두고 찾아옵니다. 시간 순으로 늘어놓으면 언제 지갑을 준비하면 되는지 보입니다.

1. 계약·인도 때인지세는 계약 시에. 등록면허세는 등기 때 법무사 비용과 함께. 건물의 소비세는 매매 대금에 포함되는 형태로. 여기서 한꺼번에 세금과 제반 비용이 나갑니다.
2. 입주 몇 달 뒤부동산취득세 납세 통지가 도도부현에서 '잊고 있을 때' 도착합니다. 인도 시 정산에는 들어 있지 않으므로 별도로 대비해 두는 것이 중요합니다.
3. 입주 이듬해의 확정신고주택담보대출 공제를 받으려면 첫해에는 직접 확정신고를 해야 합니다. 이를 놓치면 공제가 시작되지 않습니다. 회사원이라도 첫해만큼은 원칙적으로 신고가 필요합니다.
4. 매년 5~6월경고정자산세·도시계획세 납세 통지가 도착합니다. 일시불이나 연 4회 분할 중에서 고를 수 있는 경우가 많고, 계속 소유하는 한 매년 반복됩니다.
5. 장래 넘기는 해이익(양도소득)이 난 경우에는 그 이듬해 확정신고로 정산합니다. 특례를 쓰는 데도 신고가 전제입니다. 취득 때의 계약서·영수증이 여기서 취득비의 증거로 효력을 발휘합니다.

이렇게 늘어놓으면 '산 직후'와 '이듬해 신고'에 고비가 있고 그 뒤로는 '해마다의 고정자산세'가 계속 이어지는 리듬이 보입니다. 특히 간과하기 쉬운 것이 반년 뒤의 부동산취득세와 이듬해의 확정신고입니다. 이 둘을 처음부터 달력에 넣어 두기만 해도 불시에 당하는 일이 크게 줄어듭니다.

1월 1일과 연말――인도일이 영향을 미치는 두 번의 고비

주택 구입 시기는 생활 사정으로 정해지지만, 세금 면에서는 의식해 둘 고비가 두 가지 있습니다.

첫 번째는 부과기일입니다. 고정자산세와 도시계획세는 그해 1월 1일 시점에 등기부 등에 기재된 소유자에게 1년분이 한꺼번에 부과됩니다. 연중에 인도받은 경우 일할 정산하는 관행이 있지만, 그것은 당사자 간의 약정일 뿐 납세의무자가 바뀌는 것은 아닙니다. 게다가 기산일을 1월 1일로 하느냐 4월 1일로 하느냐에 따라 정산액이 달라지므로 계약서 어디에 쓰여 있는지 확인해 두고 싶은 부분입니다.

두 번째는 연말입니다. 주택담보대출 공제는 입주한 해부터 대상이 되며, 공제액은 그해 연말 시점의 대출 잔액을 기준으로 계산됩니다. 12월 말 가까이 입주하면 첫해 공제는 작아지기 쉬운 반면, 공제가 시작되는 해 자체는 앞당겨집니다. 어느 쪽이 유리한지는 대출 조건에 따라 다르므로, 인도 시기를 고를 수 있는 상황이라면 금융기관에 시산을 부탁하면 판단하기 쉬워집니다.

세금만 봐서는 부족합니다――동시에 나가는 돈과 갖춰야 할 서류

취득 시에 필요한 것은 세금만이 아닙니다. 등기를 의뢰하는 법무사에 대한 보수, 중개 수수료, 화재보험과 지진보험, 단체신용생명보험, 이사 비용, 아파트라면 관리비와 수선적립금의 시작 등이 인도 전후에 집중됩니다. 더해서 판매자에게 지불하는 고정자산세 정산금도 있어 세금과 비과세 지불이 섞인 상태가 됩니다. 한꺼번에 견적을 내 두지 않으면 세금 준비만 하다가 모자라게 됩니다.

서류도 미리 갖춰 두면 절차가 막히지 않습니다. 특히 등록면허세 경감을 받기 위한 주택용 가옥 증명서는 시구정촌(市区町村)에서 발급받아 등기 전에 법무사에게 건네야 합니다. 중고 주택에서는 건축 연도나 내진성을 보여 주는 자료가 경감 판단의 재료가 되기도 합니다.

또한 명의를 나누는 방식을 세금의 손익만으로 정하는 것도 권하기 어렵습니다. 지분은 상환의 실태와 연결되므로 나중에 고치려 하면 다른 세금이 얽힙니다.

실제로 자주 있는 '세금 관련 걸림돌'

마지막으로 부동산 세금에서 사람들이 빠지기 쉬운 구체적인 함정을 원인과 함께 정리합니다. 모두 '알고 있었다면 막을 수 있었던' 유형입니다.

• 물건 가격에 딱 맞춘 예산만 마련했다 → 취득 시의 세금·제반 비용은 별도입니다. 가격의 몇 %에서 1할 안팎을 따로 확보해 둡니다.
• 반년 뒤의 부동산취득세에 당황했다 → 인도 정산에는 포함되지 않습니다. 입주 후 통지가 온다고 처음부터 예상해 둡니다.
• 신축 때의 고정자산세가 계속된다고 생각했다 → 경감 기간이 끝나면 세액이 오릅니다. 몇 년 뒤에 오른다는 전제로 가계를 짭니다.
• 공터로 만들었더니 토지 세금이 치솟았다 → 낡은 집을 허물면 주택용지 우대가 빠지는 경우가 있습니다. 허물기 전에 세금 영향을 확인합니다.
• 주택담보대출 공제의 첫해 신고를 잊었다 → 입주 이듬해의 확정신고가 출발점입니다. 회사원이라도 첫해는 직접 신고합니다.
• 취득비를 보여 줄 서류가 보이지 않는다 → 넘길 때의 계산에서 불리해집니다. 구입 때의 계약서·영수증은 계속 보관합니다.
• 오래된 인터넷 정보로 판단했다 → 세제는 개정으로 바뀝니다. 국세청·지자체의 최신 정보를 확인합니다.
• '세금이 돌아온다'는 권유를 곧이곧대로 믿었다 → 절세를 내세운 투자·계약 권유는 신중하게. 그 자리에서 계약하지 말고 전문가에게 확인합니다.

경감을 쓰지 못했다, 통지 내용이 납득되지 않는다――나중에 할 수 있는 일

세금 절차는 잘못을 알아차렸을 때 무엇을 할 수 있는지 알아 두면 침착하게 대응할 수 있습니다.

1. 부동산취득세 경감을 신고하는 것을 잊었다많은 지자체에서 경감은 신고가 전제입니다. 납세 통지서가 도착한 뒤에 알아차렸더라도 기한 내라면 감액이나 환급 절차를 밟을 수 있는 경우가 있습니다. 물건 소재지의 도도부현 세무사무소에 요건을 충족하는 자료를 가지고 상담하십시오.
2. 주택담보대출 공제의 첫해 신고를 잊었다첫해에는 확정신고가 필요합니다. 신고를 잊었더라도 환급을 받기 위한 신고는 일정 기간 거슬러 올라가 할 수 있는 제도가 있습니다. 2년째부터는 연말정산으로 처리할 수 있습니다.
3. 고정자산세 내용에 의문이 있다과세 명세서에서 바닥 면적과 주택용지 구분을 확인합니다. 평가액이 납득되지 않을 때는 납세 통지서를 교부받은 날부터 일정 기간 안에 고정자산평가심사위원회에 심사를 신청하는 제도가 있습니다.

양도에 관한 특례도 요건을 충족하는 것만으로는 적용되지 않고 신고해야 비로소 인정되는 것이 중심입니다. 결과적으로 세액이 나오지 않는 경우에도 신고 자체가 필요한 경우가 있습니다. 기한이나 양식은 지자체·세무서마다 다르므로 짚이는 것이 있으면 일찍 문의하는 것이 결국 가장 빠른 방법입니다.

'평가액'과 '과세표준액'이 다른 이유

납세 통지서나 과세 명세서에는 낯선 용어가 늘어서 있습니다. 의미를 알면 자신의 세액이 어떻게 구성되는지 따라갈 수 있게 됩니다.

양도 시에는 수입 금액에서 취득비와 양도 비용을 뺀 나머지가 양도소득이 됩니다. 건물의 취득비는 사용 기간에 따른 감가를 반영하므로 구입 당시 금액 그대로가 되지 않습니다. 취득비를 모를 때 수입 금액의 일정 비율을 쓰는 방법도 있지만, 계약서가 남아 있다면 그쪽이 유리한 경우가 많다고 합니다. 소유 기간이 장기인지 단기인지는 양도한 해의 1월 1일 시점으로 판정된다는 점도 달력의 감각과 어긋나기 쉬운 부분입니다.

자주 묻는 질문