住宅ローン 2026 完全ガイド
はじめに — 住宅ローン 変動 vs 固定
住宅ローンは 変動金利 (0.3-0.5% 程度) vs 固定金利 (1.5-2.0% 程度) の選択。2026 年現在は日銀金利上昇局面、変動金利の上昇リスクが意識される時期。住信 SBI + auじぶん銀行 + 三井住友 SMBC + みずほ + ソニー銀行が主要選択肢です。
結論ファースト：変動 = 月返済安だが将来金利上昇リスク、固定 = 月返済高だが金利確定。2026 年は変動 + 固定 50:50 のミックスが無難。auじぶん銀行 + 住信 SBI が最低金利、楽天銀行 + 楽天証券連動でポイント還元もあり。
主要住宅ローン
- auじぶん銀行：変動 0.319-0.469%、auひかり + UQ セット割
- 住信 SBI ネット銀行：変動 0.32-0.398%、保証料無料
- みずほ銀行：対面 + 安定
- 三井住友 SMBC：メガバンク
- ソニー銀行：変動 + 固定混合可能
- 楽天銀行：楽天連動 + ポイント
- イオン銀行：イオンセール 5% オフ特典
- フラット 35：住宅金融支援機構 + 銀行
賢い選び方 5 ステップ
- 変動 + 固定ミックス金利上昇リスク分散。
- 金利比較サイト (モゲチェック等)
- 団信内容確認がん団信 + 7 大疾病団信。
- 繰上返済手数料無料を選ぶ
- 住宅ローン控除 + ふるさと納税最大化
FAQ
変動 vs 固定、どっち？
2026 年は 金利上昇局面、固定金利の比率高める検討価値あり。安定収入なら変動、リスク回避なら固定 or ミックス。
金利 0.3% 違うと？
3,000 万円 35 年で 総返済額 約 170 万円差。金利は最重要要素。
団信の種類は？
一般団信 (死亡 + 高度障害) + がん団信 (がん診断でローン残債ゼロ) + 7 大疾病団信。がん団信は +0.1-0.2% 金利上乗せ。
繰上返済すべき？
住宅ローン控除期間 (13 年) は繰上返済を控える、控除終了後に繰上が金利と税制両方メリット。
借換えのタイミングは？
金利差 1% + ローン残高 1,000 万円 + 残期間 10 年以上で 借換えメリットあり。
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