フラット 35 2026 完全ガイド
はじめに — フラット 35 + S 金利優遇
フラット 35 は 住宅金融支援機構 + 民間金融機関の協力で提供される 長期固定金利住宅ローン。35 年間金利固定で安定、自営業 + フリーランス + 転職予定者にも有利。フラット 35Sで省エネ住宅 + 耐震住宅は最大 1% 金利優遇。
結論ファースト：フラット 35 = 35 年固定 1.8-2.0% (2026 年現在)。フラット 35S で 当初 5-10 年は -0.25 ~ -0.5% 金利優遇。自営業 + フリーランスでも申込可能、銀行ローン審査落ちた人にもチャンスあり。
フラット 35 の特徴
- 35 年固定金利：金利上昇リスクなし
- 最大 8,000 万円借入
- 保証料 + 繰上返済手数料無料
- 自営業 + フリーランス OK：銀行ローンより審査柔軟
- 転職予定者 OK
- 住宅金融支援機構 + 民間提携
- 2026 年金利：1.8-2.0% 程度
フラット 35S の優遇
- 省エネ住宅：当初 5 年 -0.25%
- 耐震住宅：当初 5 年 -0.25%
- 長期優良住宅：当初 10 年 -0.25%
- ZEH 住宅：当初 5 年 -0.5%
- 金利優遇期間後は通常金利
賢い活用 5 ステップ
- 自営業 + フリーランスはフラット 35 検討
- 省エネ + 耐震住宅で 35S 適用
- 長期金利上昇リスク回避派
- 銀行ローンと併用 (ミックスローン)
- 住宅金融支援機構の直接申込 or 銀行経由
FAQ
銀行ローン vs フラット 35？
銀行 = 低金利 (変動 0.3%)、フラット = 長期固定 + 審査柔軟。会社員 + 高収入 = 銀行、自営業 + フリーランス = フラット。
フラット 35S の優遇は？
当初 5-10 年 -0.25-0.5%、長期優良住宅 + ZEHで最大優遇。新築時に確認。
頭金は必要？
2022 年 10 月以降 頭金 1 割以上で金利優遇。100% 借入も可能だが金利高。
団信は？
機構団信 + 新機構団信 (がん含む)。+0.2% 金利上乗せでがん団信付帯。
借換え可？
はい、銀行ローン → フラット 35 借換え可能。長期固定で安定化したい時。
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