REIT（不動産投資信託）の仕組みとリスク｜現物不動産との違い・金利との関係

物件を持たずに「大家さんの取り分」をもらう仕組み

マンション一棟やオフィスビルを買って家賃収入を得る——憧れはあっても、数千万円から数億円という資金、入居者の募集、修繕や原状回復の手配まで、個人が片手間でこなせるものではありません。その「大家さんの仕事」をまるごとプロに任せ、自分は資金を出して家賃収入の取り分だけを受け取るのがREIT（リート／不動産投資信託）です。証券会社の口座があれば、株式と同じように市場で売り買いでき、1口あたり数万円〜十数万円前後という、現物では考えられない金額から始められます。

ただ、ここで一番つまずきやすいのが「不動産＝安定」という思い込みです。REITは市場で価格がついて毎日動く商品なので、地価が下がらなくても、金利が動いたり買い手が引いたりするだけで口の値段はあっさり上下します。家賃という比較的安定した収入が土台にある一方で、その権利を表す「口」は立派な相場商品——この二面性を最初に腹落ちさせておくことが、REITとうまく付き合う出発点になります。

この記事では、REITの中身を「どんな不動産を持っているか（タイプ）」から解きほぐし、現物の大家業との違い、家賃が遅れて効いてくる独特の収益構造、なぜ金利にここまで敏感なのか、分配金利回りやNAV倍率といったREITならではの見方、そして個別銘柄と指数連動の投信・ETFの選び分けまで、これから学ぶ人の目線で順を追って整理します。なお本記事は一般的な情報提供であり、特定の銘柄や金融機関を勧めるものではありません。REITも投資であり、価格の値下がりや分配金の減少で損失が出ることがあります。判断はご自身の責任で。

面倒は消えない。種類が入れ替わるだけ

物件を自分で持つ場合と、証券として持つ場合——あとの節で見るとおり、痛みの出る場所が違うだけで、どちらにも面倒はあります。空室や修繕に悩むか、値動きに付き合うか。楽になったように見えて、実は引き受ける面倒の種類が交換されている、という構造です。

買い物の選択にも、同じ交換が隠れています。自宅に洗濯機を置くか、外で洗って帰るか。自炊するか、届けてもらうか。道具を買って自分で直すか、その都度頼むか。片方は置き場所と手入れと初期費用、もう片方は毎回の移動と待ち時間と単価——消えたように見える手間は、別の形で残っています。

だから比べるときは「どちらが楽か」ではなく、自分はどちらの面倒なら平気かで選ぶほうが外しません。片づけが苦にならない人と、外に出るのが苦にならない人では、同じ選択肢の評価が逆になります。楽になる方法を探すより、引き受けられる面倒を選ぶ——現物と証券の違いも、突き詰めると同じ問いです（→ 自分でやる側と任せる側の分け方）。

「何を持っているか」でREITの性格は別物になる

REITをひとくくりに語ると本質を見誤ります。実際には保有している不動産の用途によって、収益の安定度も、景気との連動も、利回りの水準もまるで違うからです。日本のREIT（J-REIT）はざっくり次のタイプに分かれ、それぞれ「強い局面」と「弱い局面」がはっきりしています。

たとえば景気が冷え込む局面では、オフィスやホテルは空室・客足の影響を受けやすい一方、住宅や物流は家賃が大きくは崩れにくい——というように、同じ「REIT」でも中身次第で値動きは正反対になることがあります。だからこそ、銘柄を見るときはまず「このREITは何を、どの地域に持っているのか」を確認するのが第一歩です。用途が一つに偏ったREITは、その分野が好調なときは伸びますが、逆風が吹くと丸ごと影響を受けます。逆に総合型や、後述する東証REIT指数連動の商品は、複数の用途にまたがって自然と分散がかかる作りになっています。

現物の大家業とは、痛みの場所が違う

「少額・手軽」という点ばかりが強調されますが、REITと現物不動産は抱えるリスクの種類そのものが入れ替わっている、と捉えると違いがクリアになります。

現物の大家業の重さは、自分が借金を背負い、入居者ゼロでも返済が続くところにあります。空室・滞納・修繕・出口（売却の難しさ）を、すべて自分の身一つで抱える。一方REITは、その重い実務をプロに丸投げできる代わりに、毎日値段がついてしまうのが弱点です。現物なら気づかずに済んだはずの値動きが、画面に赤い数字として突きつけられ、不安に駆られて底値で手放してしまう——REITで多い失敗はここに集中します。痛みの場所が「実務の重さ」から「日々の値動きへのメンタル」へ移った、と理解しておくと、向き合い方を間違えにくくなります。

家賃は「遅れて」効く——REIT独特の収益のクセ

REITの分配金の源は、突き詰めれば物件から入ってくる家賃です。ここに、株式の配当とは違う独特のクセがあります。家賃は契約期間で固定されていることが多く、すぐには変わらないのです。これがREITの値動きを少しややこしくします。

• 不況が来ても、家賃はしばらく下がらない：契約途中の家賃はすぐには改定されないため、景気の悪化が分配金に表れるまでには時間差（タイムラグ）がある。
• 逆に好況でも、すぐには値上げできない：契約が続く間は高い家賃に引き上げにくく、賃料上昇の恩恵も遅れて出てくる。
• 更新・入れ替えのタイミングで実態が動く：テナントの契約更新や退去・新規入居が重なる時期に、家賃水準と空室率がまとめて変わりやすい。

つまりREITの「実力（家賃の体力）」と「口の値段」は、必ずしも同じ速度では動きません。決算で公表される稼働率（空室の裏返し）や、契約更新時にどれだけ家賃を上げ下げできたか（賃料改定の動向）は、現物の大家なら肌で分かる情報を数字で見られる貴重な手がかりです。住宅型が不況に強いとされるのも、賃貸住宅の解約が一斉には起きにくく、家賃が崩れにくいから。物流型が安定するのも、倉庫は10年単位の長期契約が多く、家賃が固定されているからです。「どんな契約で、どれくらいの期間、家賃が固定されているか」——これがREITの収益の固さを左右する、現物とはひと味違う読みどころになります。

なぜREITは金利でこんなに動くのか

REITを学ぶうえで避けて通れないのが金利との関係です。ニュースで「金利上昇でREIT安」と聞いても、なぜ不動産の話に金利が出てくるのか、最初はピンとこないもの。理由は大きく二つあります。

1. REIT自身が借金で物件を買っている運用法人は投資家のお金だけでなく銀行借入も使って物件を増やしている（その割合をLTV＝有利子負債比率と呼ぶ）。金利が上がれば利払いが増え、分配金の原資が削られやすい。
2. 「安全な利息」と比べられてしまう金利が上がると、預金や国債で得られる利息も上がる。すると「リスクを取ってREITを持つ妙味」が相対的に下がり、利回りの見合いから口の値段が売られやすくなる。
3. 不動産そのものの評価にも効く金利は物件の評価額（鑑定）の前提にも影響し、間接的に資産価値の見え方にも波及する。

この「金利が上がるとREITは下がりやすい」という関係は、絶対の法則ではないものの、REIT特有の重要なクセです。ただ裏を返せば、金利が落ち着いたり下がったりする局面では、REITが見直されて買われやすくなる面もあります。大切なのは、目先の上下に一喜一憂せず、そのREITの借入比率（LTV）が無理のない水準か、家賃という土台がしっかりしているかを見て、金利の波を長期で乗りこなすつもりで構えること。金利が動くたびに売買を繰り返すと、コストと心理の両方で消耗しがちです。

分配金利回りとNAV倍率——REITならではのモノサシ

株式に「PER」や「配当利回り」があるように、REITにも独自のモノサシがあります。数字の意味を取り違えると、高い数字に飛びついて痛い目を見やすいので、二つだけ押さえておきましょう。

分配金利回り：高いほど良い、ではない

口の値段に対して、年間でどれくらいの分配金が受け取れるかの割合です。一見すると高いほどお得に思えますが、利回りは「分配金÷値段」なので、値段が下がっただけでも見かけの利回りは上がります。市場が「このREITは危ない」と判断して値段を下げているなら、高利回りはむしろ警戒のサイン。なぜその利回りなのか（ホテルなど変動の大きい用途なのか、何か悪材料が織り込まれているのか）まで見ないと、数字だけでは判断できません。

NAV倍率：物件の「中身の価値」と値段のズレ

NAV（純資産価値）は、ざっくり言えばそのREITが持つ不動産の値打ちから借金を引いた、1口あたりの実質的な中身の価値です。市場の値段がこのNAVより安ければ「割安（NAV倍率1倍割れ）」、高ければ「割高」と見る目安になります。とはいえ、安いには安いなりの理由（用途への不安や金利懸念）があることも多く、「割安だから買い」と単純化するのは禁物。あくまで、いま市場が中身の価値をどう見ているかを測る一つの物差しとして使います。

個別のREIT1本か、まるごと買える指数連動か

いざ取り入れるとき、最初の分かれ道が「個別のREITを選ぶ」のか「東証REIT指数などに連動する投信・ETFでまるごと買う」のかです。これはどちらが正解という話ではなく、向き不向きがはっきりしています。

これから始める人ほど、東証REIT指数に連動する投信やETFのように、多数のREITをまるごと一本で持てる商品から入るのが無難とされます。1つの用途や1つの運用法人に偏らず、オフィス・住宅・物流・商業などへ自然に分散がかかるため、特定のREITで起きたトラブルの直撃を受けにくいからです。慣れてきて「物流の安定が欲しい」「この用途は避けたい」といった自分の見立てが持てるようになってから、個別銘柄を足していく——という順番なら、最初の失敗を小さく抑えられます。なお、つみたて系の制度（少額からの非課税投資など）で買える商品の中にREIT指数を含むものもありますが、制度の対象や手数料・分配の扱いは商品ごと・年ごとに変わるため、必ず各公式の最新情報で確認してください。

その口座で買えるのか——REITを買う前に確認する「入れ物」の条件

REITは株式と同じように証券取引所で売買されますが、「買おうと思ったら自分の口座では扱っていなかった」「NISAの枠に入れられなかった」という取り違えが実際によく起きます。家電のサイズを測らずに買ってしまうのと同じで、注文画面に進む前に確認しておくと無駄がありません。

取引単位は「1口」だが、価格の桁は銘柄ごとにまるで違う

J-REITの多くは1口単位で売買できます。株式のように100株単位ではないので、そこは買いやすい点です。ただし1口あたりの投資口価格は銘柄によって大きな開きがあり、価格帯の上のほうにある大型銘柄は1口でもまとまった資金が要ります。一方で、投資口分割を実施して1口あたりの価格を下げた銘柄もあり、同じREITでも「入門帯で買えるもの」と「そうでないもの」が混在しています。分散させたいのに1銘柄で資金の大半を使ってしまうと、その時点で分散の話は成立しません。

NISAの成長投資枠に入るか、つみたて投資枠では買えないか

J-REITの個別銘柄やREIT ETFは、NISAの成長投資枠の対象になっているものが多くあります。一方、つみたて投資枠は対象商品が限定されているため、REIT単体をそこで積み立てることは基本的にできません。「毎月自動でREITを積み立てたい」という場合は、REITを組み入れたインデックス型の投資信託を選ぶか、証券会社の株式積立サービス（金額指定で買い付ける仕組み）が対象銘柄に含んでいるかを見ることになります。ここを確認せずに「積立設定するつもりだった」と後から気づくパターンが多いところです。

海外REITは「どこで買うか」で手続きが変わる

米国REITなどの海外銘柄は、外国株式の取引口座を別に開設する必要がある証券会社が多く、円をドルに替える手順も挟みます。さらに外国株式の取扱銘柄リストにその銘柄が入っているかは会社ごとに違い、有名なREITでも扱いがないことがあります。手間を避けたいなら、東証に上場している海外REIT連動の上場投信や、国内で設定された海外REITファンドという入り口もあります。ただしこちらは為替の影響を丸ごと受けるので、「買える形」と「持ったあとの値動き」は分けて考えてください。

会社員・退職後・すでに自宅を買った人——立場で答えが変わるところ

REITは「不動産に少額で投資できる商品」と一括りにされがちですが、すでに何を持っているか、収入がどこから来ているかで、足すべきか足さないべきかがはっきり分かれます。

給与収入が中心で、金融資産がまだ株式に偏っている人

この場合、REITは分散の役に立つ余地があります。ただしJ-REITは日本株全体との連動性がそれなりに高く、「株が下がるときにREITだけ耐える」という期待は持たないほうが無難です。むしろ景気後退局面では株もREITも同時に下がることのほうが普通です。加えるなら、資産全体の一部にとどめ、値動きの読みではなく「分配金が積み上がること」を目的にする配分にしておくと、下げ局面で耐えやすくなります。

すでに住宅ローンを組んで自宅を持っている人

ここが一番見落とされます。自宅を持ち、変動金利のローンを抱えている人は、すでに「不動産価格」と「金利上昇」の両方に大きく賭けている状態です。そこにJ-REITを厚めに乗せると、金利が上がったときにローン返済額の増加とREITの下落が同時に来ます。同じ方向のリスクを重ねることになるので、加えるとしても比率は控えめにするか、住宅系よりは景気連動の性格が違う用途のREITを選ぶ、といった調整が要ります。

退職後で、分配金を生活費の足しにしたい人

REITは分配金の頻度が年2回の銘柄が多く、月々の生活費のリズムには合いません。決算月が異なる銘柄を組み合わせて受け取り月をならす、という工夫をする人もいますが、それは銘柄選びの基準を「決算月」にしてしまう危うさがあります。また、REITの分配金は利益超過分配（元本の払い戻しに近い性格の部分）を含むことがあり、「利回りが高いから安心」とは言い切れません。生活費を当てにするなら、分配金の中身と、賃料が下がったときにどこまで減るかを先に見ておいてください。

まとまった余裕資金がなく、少額から始めたい人

1口の価格が高い銘柄を無理に狙うより、REIT指数に連動する上場投信や投資信託で全体を持つほうが理にかないます。個別銘柄1本だと、その物件群の空室やスポンサーの事情がそのまま自分の資産に響きます。少額で個別を1本だけ、は分散になっていない、というのがREITでは特にはっきり出ます。

買ったあと何を見るか——決算短信・鑑定評価・増資の告知

REITは「買ったら放っておける」商品として紹介されがちですが、現物の大家業ほどではないにせよ、見るべき書類はあります。しかも重要な情報がわりと静かに出ます。

決算のたびに出る資料で、最低限見ておきたいところ

各投資法人は決算ごとに決算短信と資産運用報告を公表します。長い資料ですが、押さえどころは限られます。

• 稼働率の推移：物件全体の平均稼働率が下がり続けていないか。オフィスや商業では特に効きます。
• 賃料改定の状況：更新時に賃料を上げられているか、下げて更新しているか。ここが将来の分配金の方向を示します。
• LTV（有利子負債比率）：借入れの比率。高いほど金利上昇や物件価格下落に弱くなります。
• 借入れの平均残存年数と固定比率：短期の借り換えが多いと、金利上昇の影響が早く出ます。
• 鑑定評価額と含み損益：帳簿価格に対して評価額がどうか。NAVを計算する土台です。

公募増資の告知は、投資口価格が動く場面

REITは物件を買い増すために新しい投資口を発行することがあります。発行数が増えると1口あたりの価値は薄まる方向に働くため、発表直後に投資口価格が下がることは珍しくありません。ただし、取得する物件の利回りが高く、1口あたりの分配金がむしろ増える設計になっていることもあります。「増資＝悪い」ではなく、開示資料で1口あたり分配金の見通しがどう変わるかを見るのが筋です。この発表は取引時間外に出ることが多く、翌朝から動きます。

スポンサーの動きと、格付けの変更

J-REITの多くは大手不動産会社や商社などがスポンサーとして付き、物件の供給やパイプラインを支えています。スポンサーの経営状況が悪化すると、物件取得力や資金調達の条件に影響します。また、投資法人には格付けが付いていることが多く、格付けが下がると借入れコストが上がり、分配金に響きます。格付け会社の見通し変更（ネガティブへの変更など）は、投資口価格が下がる前に出ることがあります。

税務の扱いは株式と少し違う

J-REITの分配金は、株式の配当と違って配当控除の対象になりません。総合課税を選んでも配当控除が使えないため、基本的には申告分離課税か源泉徴収で完結させる形になります。この点を株式と同じつもりで確定申告の計算をすると、想定と違う結果になります。

REITと一緒に持つと効くもの、実はいらないもの

REITだけで資産を組むことはまずありません。何と組み合わせるかで、REITの弱点が薄まるか、逆に濃くなるかが決まります。

組み合わせて意味があるもの

• 現金・短期の預貯金：REITは金利上昇局面でまとめて下がることがあります。下がったときに買い増せる現金があるかどうかで、その後の分配金の積み上がりが変わります。REITを買う前に、生活費の数か月分を確保しておくほうが先です。
• 用途の異なるREIT、または海外REIT：オフィス偏重を避け、住宅・物流・ホテルなど景気の効き方が違うものを混ぜる。ただし国内でまとめて持つなら、東証REIT指数に連動する商品1本のほうが手間なく分散できます。
• 債券やそれに準ずるもの：REITは分配金の高さから債券の代わりに扱われがちですが、値動きの荒さは株式に近いものです。安定を担う部分は別に置いておくと、REITを「増える見込みのある部分」として割り切れます。

勧められがちだが、優先度が低いもの

• 毎月分配型のREITファンド：受け取りの回数が多いだけで、その分を運用に回さない形になります。元本を取り崩して分配しているケースもあり、「毎月受け取れる」という体験と、資産が増えるかどうかは別の話です。
• 為替ヘッジ付きの海外REITファンド：円高の影響を抑えられる一方、内外金利差が大きいときはヘッジのコストが重く、分配金を食います。為替の振れを避けたいならJ-REITで足りることも多いはずです。
• REIT専用の分析ツールや有料の情報サービス：J-REITは上場銘柄数が限られており、各投資法人が決算短信と資産運用報告を無料で公開しています。まず一次資料を読むほうが、有料情報より確実です。
• 不動産関連株を「REITの補完」として買うこと：デベロッパー株はREITと同じ方向に動きやすく、分散にはなりにくい組み合わせです。

本体だけ買って困る典型

REITを買ったのに、証券口座の分配金受取設定が銀行振込のままだった、というのが地味に多い困りごとです。NISA口座で非課税にするには株式数比例配分方式が必要になるため、設定を放置すると税金が引かれてしまいます。もうひとつは、決算月を確認せずに買って「今年の分配金はもう終わっていた」というパターン。REITは権利確定日が銘柄ごとにばらばらなので、分配金を目当てにするなら決算期は先に見ておいてください。

REITでよく起きる、この商品ならではのつまずき方

「分散しましょう」「長期で持ちましょう」という一般論ではなく、REITだから起きる失敗を並べます。

利回りランキングの上位から買ってしまう

分配金利回りは「直近の分配金÷投資口価格」で計算されます。つまり、投資口価格が下がれば自動的に利回りは上がります。ランキング上位には、賃料下落や大口テナントの退去が見えていて価格が売られた銘柄が並ぶことがあります。さらに、物件を手放した際の譲渡益が一時的に分配金を押し上げていると、翌期には利回りが大きく下がります。利回りだけで並べ替えるのは、REITでは特に危ない操作です。分配金の内訳（賃貸収益からいくら、一時的な要因からいくら）を必ず見てください。

NAV倍率が1倍を割っているから割安、と決めつける

NAV倍率が1倍未満なら、理屈のうえでは保有物件の評価額より安く買えることになります。ただし鑑定評価額は取引が少ない時期には実勢より高めに残りやすく、市場は「この評価額はいずれ下がる」と見て先に売っていることがあります。1倍割れが何年も続く銘柄もあり、割安さがそのまま解消される保証はありません。

金利のニュースに反応して、下げの途中で手放す

REITは金融政策の変更観測が出ると、実際の賃料や稼働率が変わっていないのに大きく下がります。ここで慌てて損切りし、賃料が上がって分配金が増える局面を逃す、という取り違えが起きます。逆に、金利上昇が長引くと借り換えコストが実際に分配金を圧迫し始めるので、「一時的な反応」と「実害が出る段階」の見分けは要ります。目安になるのは、借入れの固定比率と平均残存年数、そしてLTVです。

用途の分散をしたつもりで、テナントが同じだった

物流REITを複数持っても、大口テナントが同じ企業グループということがあります。ホテルREITも運営会社が重なることがあります。銘柄名が違っても、下にいる借り手が同じなら分散になりません。上位テナントの一覧は資産運用報告に載っています。

合併・スポンサー交代を知らないまま持ち続ける

J-REITでは投資法人同士の合併が実際に起きています。合併比率によって保有口数や1口あたりの分配金が変わり、運用方針そのものが変わることもあります。株式ほど話題にならないため、気づかずに「性格の違う銘柄」を持ち続けることになりかねません。

無理なく取り入れるための順序と勘どころ

REITは「買えば自動で家賃が入る装置」ではありません。土台を整えたうえで、自分の資産全体の一部として組み込むのが現実的です。汎用の購入術ではなく、REITだからこそ効く順序で整理します。

1. 生活防衛資金を先に確保する急な出費に備える数か月分の現金を別に置く。REITは市場で値段が動くため、いざという時に底値で売る羽目にならないよう、当面使わない余裕資金で取り組む。
2. 資産全体の中の「位置づけ」を決めるREITだけに全額を入れない。株式や債券と組み合わせる中の一部として、不動産に何割振るかを先に決める。REITは株式と動きが似る局面もあり、分散効果を過信しない。
3. まずは指数連動でタイプ分散を効かせる初手は個別の一点読みより、多数のREITをまとめて持つ商品で用途分散を取る。1つの用途・運用法人への集中を避ける。
4. 金利の局面を「売買の合図」にしない金利でREITが下がりやすいのは事実だが、当てに行く短期売買は消耗しやすい。下げ局面で慌てて売らず、長期で家賃の土台を持ち続ける構えを基本に。
5. 海外REITを足すなら為替を一段重く見る外貨建ては不動産リスクに為替リスクが上乗せされる。利回りが高く見えても円換算で目減りすることがある、と理解したうえで割合を抑えめに。
6. 取引は金融機関の公式からだけREITの売買は証券会社の正規の口座で。SNSや知人経由の「高利回り不動産」案件には乗らない。

還元や手数料、つみたて制度の対象といった条件は、商品や証券会社、年度によって変わります。「いまの正確な条件は各公式で確認する」を口ぐせにしておくと、古い情報やうまい話に振り回されずに済みます。

REITでやりがちな勘違い

失敗の多くは、知っていれば避けられた思い込みから来ます。REITに特有のつまずきを並べておきます。

• 「不動産だから値下がりしない」 → 口は毎日値段がつく相場商品。地価が無事でも金利や需給で動く。
• 「利回りが高いほどお得」 → 値段が下がっただけで利回りは上がる。高利回りはリスクの裏返しのことが多い。
• 「金利は自分には関係ない」 → REITは借入で物件を持つため、金利上昇は分配金と値段の両方に効く。
• 「1銘柄に惚れ込む」 → 用途や運用法人が偏る。タイプ分散で一点リスクを避ける。
• 「家賃は景気にすぐ連動する」 → 契約で固定され遅れて効く。稼働率と更新時期を見る。
• 「海外REITは利回りが高くてお得」 → 為替で円換算が目減りすることを忘れない。

「高利回り・元本保証」の不動産話は疑う

REITそのものは証券会社で扱う公的に整備された商品ですが、その周辺には「不動産投資」の名を借りた詐欺的な勧誘が紛れ込みます。REITと無関係なのに「不動産だから安全」という空気に便乗してくるのが厄介です。

• 「高利回り」と「元本保証」を同時にうたう → 投資に確実なもうけと完全な元本保証の両立はありません。最も典型的な危険サイン。
• SNSや知人経由の「未公開の好案件」 → 聞いたことのない事業者の高利回り話には乗らない。
• 「今だけ」「あなただけ」と急かす → 判断を急がせる勧誘ほど距離を取る。
• 正規でない場所での入金・送金 → REITの取引は証券会社の公式からのみ。ログイン情報を不用意に入力しない。

本物のREITは市場で誰でも同じ条件で売買でき、「あなただけの特別な高利回り」など存在しません。少しでも怪しいと感じたら契約せず、消費生活センター（電話番号188）などに相談しましょう。疑う癖こそが、最大の防御です。

注文ボタンを押す前に、この順で確かめる

上から順に見ていくと、後戻りが少なくて済みます。それぞれ「ズレているとどうなるか」も書き添えます。

1. 自分の資産に不動産がどれだけ入っているか自宅の持ち家、住宅ローン、勤務先の業種まで含めて数えます。ここを見ずに買うと、金利上昇時にローン負担とREIT下落が同時に来る「二重取り」になります。
2. 個別かREIT指数連動かを決める少額で始めるなら指数連動が現実的です。個別1本だけだと、その物件群の空室やテナント事情がそのまま自分の資産の値動きになります。
3. 保有物件の用途と所在地を確認するオフィス中心か、住宅か、物流か、ホテルか。用途によって景気や金利への反応がまるで違います。ここを見ないと、想定と逆方向に動いたときに理由が分からず耐えられません。
4. 上位テナントと契約形態を見る1社への依存度が高いか、賃料は固定か変動か。ホテルREITで変動賃料の比率が高ければ、稼働の落ち込みが直接分配金に来ます。
5. LTVと借入れの固定比率・残存年数を見るLTVが高く、短期の借り換えが多いほど、金利上昇の影響が早く強く出ます。ここが弱い銘柄を「利回りが高い」という理由だけで買うと、金利局面で分配金ごと削られます。
6. 分配金の中身を分解する賃貸収益によるものか、物件譲渡による一時的なものか、利益超過分配が含まれるか。一時要因を含んだ利回りを恒常的なものと勘違いすると、翌期に想定が崩れます。
7. NAV倍率と過去のレンジを並べる今の水準がその銘柄にとって高いのか低いのかは、過去の推移と比べないと判断できません。1倍割れという数字だけでは割安の根拠になりません。
8. 決算月と権利確定日を確認する分配金を受け取りたいなら必須です。ここを見落とすと、買った直後の分配は受け取れず、次まで待つことになります。
9. NISAの枠と分配金受取方式を設定する成長投資枠の対象か、株式数比例配分方式になっているか。方式が違うとNISA口座でも分配金に課税されます。
10. 売買代金と気配の厚さを見るREITは銘柄によって取引が薄く、注文が板に刺さりにくいことがあります。成行で大きめの注文を入れると、想定より不利な価格で約定します。

よくある質問